2024/11/13
今年9月，我國中央銀行推動了自2020年以來的第七次選擇性信用管制，此次措施被業界譽為歷來「最強」的打炒房政策。央行展現出抑制房市過熱的堅定決心，但這一記重拳也在市場上掀起了不小的波瀾。房市交易的熱絡情景似乎從夏至突然步入立冬，9月的住展風向球指數在近半年首度跌破50，市場觀望情緒濃厚，買賣雙方的態度轉趨謹慎。
雖然10月上旬央行發布了相關的「協處措施」，放寬了對自然人因繼承房屋、實質換屋需求，以及已辦理購屋貸款者的限制，表面上看似稍微緩解了市場的壓力，但房市的寒風仍在持續蔓延。
七次信用管制的回顧
這七次選擇性信用管制，以限制自然人購房貸款的條件來看，管制力道逐次加強。以下為對政策的回顧：
- 第三戶貸款：最初僅限制第三戶以上貸款最高成數為6成，且無寬限期；隨著政策的推進，第三戶的貸款成數已縮減至3成。
- 第二戶貸款：第三次信用管制開始針對六都及新竹縣市設定寬限期限制，隨後政策逐步加強，將第二戶貸款成數從7成降至5成，並將此限制擴展至全國。
- 第一戶貸款：在最新的信用管制中，央行首次將第一戶貸款納入管制，不得申請寬限期。
房價指數的持續攀升
從房價指數可以看出，央行此番打炒房政策的背後動機。根據清華安富全國房價指數，從2020年12月開始的第一次信用管制至今，房價指數不斷攀升，數據如下：
- 2020年12月：139.16
- 2021年3月：142.49
- 2021年9月：151.99
- 2021年12月：159.81
- 2023年6月：182.84
- 2024年6月：206.99
- 2024年8月（第七次信用管制前最新資料）：212.05
在不到四年的時間內，房價指數累計上漲超過52.4%。若從2013年1月的基準點來看，全國房價指數更是已經翻倍有餘。如此劇烈的增長，反映了房市供需失衡與投機需求的擴張，央行的管制措施成為不得不為。
未來展望
若此次的信用管制未能有效壓制房價與交易量，未來或將迎來第八次、甚至第九次以上的管制「組合拳」。央行的意圖顯然不僅是抑制房市短期的過熱，更是希望透過穩定的金融政策，引導市場回歸理性，讓房價與交易量進入一個合理、可持續的軌道。對於台灣的房市而言，這一波寒風或許只是開始，未來半年的房市變化值得密切關注。
結論
台灣房市在過去幾年持續升溫，房價指數屢創新高，引發民怨沸騰，在央行的信用管制措施下，逐漸營造出一個健康、穩定的房地產市場，讓買賣方回歸理性。對於自住需求者而言，這是個立意良好的政策與尋屋時機。隨著政策逐步加強，投機炒作需求被抑制，房市過度熱絡的情況有所緩解，市場上真正的自住需求才有機會突出。在這樣的氛圍下，自住需求者更適合貨比三家，在產品、價格、區位、時機、管理的組合中，尋找適合自己又投緣的「好房子」！
由衷期盼在這樣的政策引導下，未來台灣的房市能夠持續穩定發展，讓市場逐漸回歸理性，房價波動減少、供需趨於平衡，自住需求得以真正滿足。
